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房地产融资风险包括哪些?如何规避?

房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。在我国现有市场经济条件下,房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。房地产融资存在一定的风险,下面大家和小编一起看下,房地产融资的风险有哪些、如何规避这些风险。

房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。在我国现有市场经济条件下,房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。房地产融资存在一定的风险,下面大家和小编一起看下,房地产融资的风险有哪些、如何规避这些风险。

一、房地产融资风险包括哪些?

1、不利的金融环境

对银行资金的过分依赖,使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展,很容易导致资金周转问题、资金链断裂问题的发生,多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放,只有少量资本通过间接方式投资于房产企业,房产企业失去了大量外资资本的注入。最后,政府限购政策也一定程度上加大了房企的融资风险,“新国八条”规定:购买第二套家庭住房贷款比例不能高于40%,贷款利率不能低于中国银行基准利率的1、1倍,随后有关部门还规定第三套住房不能使用公积金贷款。

2、不健全的资本市场机制

目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金,二级融资市场仍然没有建立,房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识,企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱,而不尝试基金、信托、债券等方式融资,更不会想着创新融资手段。房产行业金融市场缺乏一个多层次的金融体系,房产企业融资更应结合自身特点,创新出一些房地产金融产品,搞活房产金融市场。此外,目前资本市场中专注于房产企业投资、担保、抵押贷款和质押贷款等中介结构严重缺乏。有人用“不管就乱,一管就死”来形容目前房产资本市场的发展,政府相关部分应制定相关法律、法规、制度,规范房企融资方式,外资投资力度,进一步促进资本市场的规范化发展。

3、不完善的财务管理制度

房产企业自身不完善的财务管理制度,是房产企业融资风险加大的催化剂。房产企业资金的收支变化较大,为了更好的控制收支,房产企业需要有良好的资金预算制度。目前一些房产企业,尤其中小房产企业仍只“纸上谈兵”资金的预算,而没有严格执行预算制度,缺乏事后对资金支出合理性的财务分析。只有把科学的预测转化为准确的预算,并认真彻,才能降低不确定性,降低企业融资风险。房企在融资决策上多依据经验判断,缺乏科学合理的融资决策和投资决策制度,另外国内高位阶段的房价还能持续多久,房企融资的资金是否继续投资于房产开发,还是积极推进房企转型,这都需要一套完善的财务管理制度进行决策。房企要一改过去只重房产设计、生产、营销,而轻内部财务管理的管理方式,要积极推进财务管理战略的实施,实现财务价值的增值。

房地产融资风险包括哪些?如何规避?

二、房地产融资风险的规避策略

1、优化企业融资大环境

房企的融资方式、融资策略离不开企业融资大环境,而对企业融资环境影响最大的是国家金融方面法律、法规和政府相关部门的规章、政策,有时政府的一项财政或者货币政策会引起金融领域的“地震”。所以,我们政府相关部门需要优化房企相关融资环境,制定相关配套的金融行业规章、制度,促进金融环境的稳定,加强对金融领域的宏观调控。金融环境的不确定性蕴含了融资的风险性,所以我们房地产企业更应从宏观上把握金融环境的发展趋势,做好政策、法规的学习,微观上也要制定相应的措施,识别未来金融环境变化风险,并提前做好适应金融环境变化的准备工作,使金融环境变化带来的损失降低到最低。

2、实施多元化融资策略

房地产企业融资结构单一,是其融资风险加大的重要原因,为了规避企业融资风险,把风险控制在企业可接受范围内,房产企业因该实施多元化的融资策略。我们知道投资的多元化可以分散投资风险,人们容易忽略的是融资的多元化同样可以分散部分可控的融资风险。资本市场融资方式的多元化也为多元化融资策略提供了可能条件,单一的银行贷款融资,使企业利率风险特别突出。大型房地产企业应该可以考虑上市融资,基于目前上市条件的限制,房地产可以通过资本运营、战略兼并重组,买壳上市也是一个获得资本市场股票融资的捷径。其次,得利于金融融资工具的创新,房产企业还可以选择房产信托和投资基金融资,同时利用好民间资本,尽量降低对传统银行资金的依赖。最后,房产企业还应结合自身特点,搞好与房产抵押、质押等中介金融结构的关系,利用好房产抵押、质押等方式,在最关键时刻获得资金的使用权。

3、强化企业控制融资风险能力

处于金融环境中德房产企业,为了规避企业融资风险,必须要强化企业自身的融资风险控制能力。对于一些能带来潜在利益的风险,管理者应该在风险收益和潜在风险损失之间进行权衡,努力把融资风险控制在企业的可接受范围内,获得最大化的融资收益。首先,房产企业要强化风险控制意识,制定完善的融资风险控制框架,合理、科学的预测可能带来的融资风险,并及时的采取相应的控制措施。其次,房企需要加强对资金的管理,突出现金流的重要作用,制定与战略相适应的现金收支计划,对计划内的每笔现金收支进行科学的预测和规划。最后,房企应该从整体上提高企业的盈利能力、创现能力,培育房企的核心竞争力,增加企业的财务弹性和财务灵活性,最后达到增强企业化解融资风险的能力,以促进房产企业健康发展。

目前,比较适合于我国房地产企业的融资方式主要是股权融资、收购融资、财务融资这三种。当然,大家也可以通过其他方式融资,为企业注入资本。

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