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房企开年现融资潮补缺口 负债率高企风险凸显

【内容摘要】2015年开年不久开发商们纷纷忙着多渠道筹措资金,为新一年的经营做准备。据记者不完全统计,截至目前已有绿城、招商地产、世茂等20余家房企启动了发行票据、定增等多种融资方案。分析人士称,房企年初融资是为了减轻全年资金压力的惯有做法,但今年的融资因为房企2014年经营性

【内容摘要】2015年开年不久开发商们纷纷忙着多渠道筹措资金,为新一年的经营做准备。据记者不完全统计,截至目前已有绿城、招商地产、世茂等20余家房企启动了发行票据、定增等多种融资方案。分析人士称,房企年初融资是为了减轻全年资金压力的惯有做法,但今年的融资因为房企2014年经营性现金流缺口放大而显得尤为迫切。

房企密集融资

绿城日前发布公告称,拟增发于2019年到期的2亿美元优先票据,该笔票据利率为8%,绿城称1.98亿美元的所得款项净额将用做拨付运营资金及其他一般公司用途。实际上不止绿城一家,2015年开年后房企们对于资金的渴求较为强烈。据记者不完全统计,从年初至今已有旭辉、远洋、世茂、泰禾、招商等 20余家房企启动了融资计划,渠道包括发行优先票据、定增、发行中期票据等。募集资金的用途多为债务偿还和支付日常运营的费用。

值得注意的是,1月16日证监会新闻发言人表示,对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,不再由国土部事前审查,在该消息发布后不到一周,泰禾就公布了定增预案,紧接着国兴地产也宣布修改定增方案,同时华发股份也公布了定增预案。

填补现金流缺口

分析人士认为,2015年初房企密集启动融资,与借势政策利好以解资金之渴有关,此外,2014年由于回款周期拉长导致开发商经营性现金流缺口放大,房企也不得不提前“借粮草”,为新年做准备。

根据中原地产研究部统计,截至目前已公布2014年年报预告的上市房企合计67家,其中出现首亏的房企多达13家,预减继亏的有14家,合计有36家企业营收额相比2013年出现了下滑。由于销售收入放缓且回款周期拉长,房企的经营现金流出现短缺。数据显示,2014年前三季度A股上市开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27亿元,资金缺口大幅增加。

“除去大型标杆房企外,中小房企的财务指标恶化较为明显,这也是为何年初20多家启动融资的房企中,除绿城、世茂、招商等房企外,其余均为年营业额300亿元左右的中小型房地产企业的原因所在”,上海易居房地产研究院研究员严跃进称,中小型房企获取资金的渴求比获取土地更为迫切,为应对未知的2015年,房企趁早融资,锁定发行成本,可以提早为2015年资金使用做铺垫。

负债率高企风险凸显

虽然也有开发商选择以周期较长的贷款替代短期贷款,以优化贷款结构,但是这一做法的代价却是利息支出大幅上升,负债压力不轻反重。据中原地产研究部统计显示,截至2014年三季度A股上市房地产开发商短期债务总计5018亿元,长期负债总计7146亿元,有息负债占总资产比例为36.4%,为五年以来最高水平,资产负债率则高达76.6%。

“定金及预收款、个人按揭贷款是开发商最重要的资金来源,其次才是金融机构借款和海外融资,因此2015年开发商销售回款前景还不明朗之时,各类融资渠道的财务费用会吞噬房企的一部分利润”,严跃进分析称。

不过,也有开发企业人士并不担心于此。一位北京开发企业人士向记者称:“目前央行降准的效应还没有完全释放,我们判断春节后政策刺激会快速反应,此外在经历了2014年整年的去库存后,压力也减轻了,2015年的销售回款仍然是可期的。”

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