答：首先，租金永远都是个动态的参数，目前的高租金可能是市场严重供不应求所致，并不能代表长期的高租金，也不能保证连续6年、8年甚至10年都能以这个租金水平来出租商铺。这种大饼并不一定就会越摊越大，它也会越摊越薄，回报率就是个变量。所以，用某一时点的静态租金水平去测算合作回报率是很不科学的。

其次，合作回报率也是个动态指标，它会随着各种因素的变动而变动。比如地段竞争环境改变、商业规划改变、经营业态业种改变、整体供求形势变化等因素都可以影响到合作回报率的动态调整。所以，那些一开始就设定合作回报率的商铺肯定有问题，至少是不能代表未来变化的初步测算，只能作为参考。

第三，从国外成熟的商铺合作回报来看，综合回报率在5%上下，极少有商铺回报率超过10%，其回收期一般也在10年以上。不可否认，在商铺发展初期，价值没被人认识到，售价较低，同时商业竞争不激烈，租金也较高，因而回报率会比较高，但现在已大大不同，汇报率早已回落到正常水平，开发商再动辄允诺15%以上的回报率，我们就得擦亮眼睛好好看看了，对那种\"合作现在就是合作未来\"的动听宣传就得抱有警惕了，到底\"大饼\"能否做大，不能单凭开发商一张嘴了。